Goldman Sachs a accepté d'acquérir LCN Capital Partners pour un montant pouvant atteindre 410 millions de dollars, ajoutant environ 3 milliards de dollars d'actifs immobiliers commerciaux à son activité de gestion d'investissements.
Goldman Sachs a déclaré dans une annonce du 18 août que la transaction intégrera les fonds d'investissement de LCN, ses relations d'entreprise et son équipe immobilière au sein de Goldman Sachs Asset Management.
Selon l'accord, Goldman fournira environ 260 millions de dollars à la clôture de l'acquisition. Les propriétaires de LCN pourraient recevoir 150 millions de dollars supplémentaires via des paiements différés et conditionnels si l'entreprise atteint des objectifs de performance à long terme et des engagements de service.
Environ 80 % de la contrepartie totale sera constituée d'actions Goldman, selon la banque. Le montant final pourrait donc rester inférieur à 410 millions de dollars si les conditions régissant le paiement additionnel ne sont pas remplies.
Devant être finalisée d'ici fin 2026, l'acquisition nécessite encore l'approbation réglementaire et doit remplir les conditions de clôture habituelles. La division Global Banking and Markets de Goldman a agi en tant que conseiller financier de la banque, tandis que Wachtell, Lipton, Rosen & Katz et DLA Piper ont fourni des conseils juridiques.
RBC Capital Markets a conseillé LCN sur la vente. McDermott Will & Schulte a agi en tant que conseiller juridique du gestionnaire immobilier.
Basée à New York, LCN a été fondée en 2011 par Edward V. LaPuma et Bryan York Colwell. Son équipe d'investissement cumule plus de 30 ans d'expérience dans les transactions de baux net triples, selon Goldman.
LaPuma, Colwell et d'autres employés de LCN rejoindront la division immobilière au sein de Goldman Sachs Asset Management après la finalisation de l'achat. La banque n'a pas divulgué si la marque LCN restera utilisée ni fourni de détails sur d'éventuels changements à ses fonds d'investissement.
« Notre équipe, notre stratégie et notre engagement envers nos partenaires, tant financiers qu'entreprises, restent inchangés — ce qui change, c'est l'ampleur de notre ambition », a déclaré LaPuma.
LCN disposait d'environ 3 milliards de dollars d'actifs sous supervision au 30 juin, une grande partie de son capital provenant d'institutions, de compagnies d'assurance et de particuliers fortunés. La société opère en Amérique du Nord et en Europe et a levé 10 fonds d'investissement depuis sa création.
Son portefeuille comprend des sites industriels, des bureaux, des propriétés commerciales et des bâtiments créés pour des usages d'entreprise spécifiques. LCN initie, négocie et gère des transactions de cession-bail, de construction sur mesure (build-to-suit) et de bail net, combinant la propriété immobilière avec une évaluation du crédit de chaque locataire.
Dans une cession-bail, une entreprise vend un bâtiment à un investisseur et le loue immédiatement dans le cadre d'un accord à long terme. L'entreprise continue d'opérer depuis la propriété tout en obtenant l'accès à des liquidités qui étaient auparavant immobilisées dans le bâtiment.
Les baux net triples transfèrent plusieurs dépenses immobilières au locataire. Outre le loyer, le locataire paie généralement les impôts fonciers, les assurances et les frais d'entretien, ce qui réduit certaines dépenses d'exploitation pour le propriétaire de l'immeuble.
Les accords de construction sur mesure (build-to-suit) impliquent la construction ou l'adaptation d'un bâtiment pour un locataire particulier, généralement dans le cadre d'un bail négocié avant l'achèvement des travaux. De tels contrats peuvent offrir aux investisseurs un occupant et un arrangement de location connus, bien que les rendements dépendent toujours de la capacité du locataire à respecter ses obligations.
Goldman a déclaré que la stratégie de LCN a généré un rendement annuel net de trésorerie sur trésorerie (cash-on-cash) moyen de 10,8 % depuis sa création sur l'ensemble de ses fonds phares entièrement investis. LCN a calculé ce chiffre au 31 mars, en utilisant les rendements libellés en dollars pour ses fonds nord-américains et les rendements libellés en euros pour ses produits européens.
Selon la banque, les fonds de LCN se sont également classés dans le premier ou le deuxième quartile parmi les fonds immobiliers fermés, mesurés par le multiple net du capital investi et les distributions au capital versé. Les performances passées des fonds ne garantissent pas des rendements comparables après l'intégration de l'entreprise à Goldman.
Goldman supervise plus de 4 000 milliards de dollars d'actifs à travers ses activités d'investissement, selon les chiffres rapportés au 30 juin. Sa division des alternatives représente plus de 706 milliards de dollars, couvrant le capital-investissement, le crédit, les infrastructures, le capital-risque, l'immobilier et les stratégies de fonds spéculatifs.
Dans l'immobilier, la banque a déclaré avoir investi plus de 65 milliards de dollars depuis 2012. Son opération existante couvre le capital-actions immobilier, les prêts hypothécaires de premier rang, la dette mezzanine et des investissements allant de bâtiments individuels à de grands portefeuilles.
LCN dote la division d'une plateforme dédiée aux cessions-bails et aux baux net triples. Goldman estime que les entreprises détiennent environ 14 000 milliards de dollars de biens immobiliers à leur bilan en Amérique du Nord et en Europe, alors que seule une petite partie change de mains chaque année via des transactions de bail net.
Les entreprises américaines peuvent utiliser les cessions-bails pour obtenir des capitaux sans quitter les installations nécessaires aux opérations quotidiennes. Pour les investisseurs institutionnels américains, les fonds de LCN offrent une exposition aux revenus locatifs et au crédit d'entreprise via des produits privés plutôt que des sociétés d'investissement immobilier cotées en bourse (REITs).
David Solomon, président-directeur général de Goldman, a déclaré que LCN offrirait aux clients de la gestion d'actifs et de patrimoine des « sources de rendement diversifiées » tout en offrant aux clients entreprises des choix de financement supplémentaires.
« Leur approche complète le vaste historique de 30 ans de notre équipe immobilière privée et élargira notre capacité à servir nos segments de clientèle d'assurance, institutionnels et de gestion de patrimoine », a déclaré Solomon.
Goldman s'attend à ce que ses relations d'entreprise et son réseau Global Banking and Markets soutiennent le travail de LCN avec les entreprises et les développeurs. Ses canaux de distribution de gestion d'actifs placeront également les fonds devant les régimes de retraite, les assureurs, les family offices et les clients fortunés.
En juin, Goldman s'est également lancée dans les produits immobiliers basés sur la blockchain via un fonds immobilier tokenisé développé avec Apex Group, Archax, Ownera et LRC Group. Crypto.news a rapporté que le fonds représente des intérêts immobiliers via la plateforme GS DAP de Goldman tout en conservant une administration, une garde et des contrôles réglementaires conventionnels.
Six jours avant l'annonce de l'accord LCN, Goldman a divulgué un accord pour acquérir NEOS Investments pour un montant pouvant atteindre 2,25 milliards de dollars. NEOS gérait environ 30 milliards de dollars à travers 19 ETF de revenus basés sur des options au 30 juin.
Comme indiqué précédemment en août, l'acquisition de NEOS devrait faire passer les actifs ETF de Goldman au-delà de 130 milliards de dollars, dont environ 80 milliards détenus dans des produits gérés activement. Les co-fondateurs de NEOS, Troy Cates et Garrett Paolella, deviendront partenaires de Goldman après la clôture de cette transaction.
NEOS gère également trois ETF de revenus cotés aux États-Unis liés au Bitcoin et à l'Ethereum, offrant à la banque une exposition à un autre domaine de la gestion d'investissements. Le NEOS Bitcoin High Income ETF, le Boosted Bitcoin High Income ETF et l'Ethereum High Income ETF détenaient collectivement plus de 1,1 milliard de dollars lorsque l'acquisition a été annoncée.
Contrairement à l'achat de LCN, la transaction NEOS devrait être finalisée au cours du premier trimestre 2027. Sa réalisation dépend également de l'approbation réglementaire et des conditions de clôture habituelles.
Les actions Goldman se sont négociées à environ 1 029,55 $ mardi, en baisse d'environ 2,1 % par rapport à la clôture précédente de 1 051,31 $. Le titre a fluctué entre un plus haut intrajournalier de 1 052,98 $ et un plus bas de 1 029,46 $.
