Goldman Sachs telah setuju untuk membeli LCN Capital Partners hingga $410 juta, menambahkan sekitar $3 miliar aset real estat komersial ke bisnis manajemen investasinya.
Goldman Sachs menyatakan dalam pengumuman pada 18 Agustus bahwa transaksi tersebut akan membawa dana investasi LCN, hubungan korporat, dan tim real estat ke dalam Goldman Sachs Asset Management.
Berdasarkan perjanjian, Goldman akan menyediakan sekitar $260 juta saat akuisisi ditutup. Pemilik LCN bisa menerima tambahan $150 juta melalui pembayaran yang ditangguhkan dan bersyarat jika bisnis tersebut memenuhi target kinerja jangka panjang dan komitmen layanan.
Sekitar 80% dari total pertimbangan akan terdiri dari saham Goldman, menurut bank tersebut. Jumlah akhir oleh karena itu bisa tetap di bawah $410 juta jika kondisi yang mengatur pembayaran tambahan tidak terpenuhi.
Diperkirakan akan ditutup pada akhir tahun 2026, akuisisi ini masih membutuhkan izin regulasi dan harus memenuhi kondisi penutupan yang lazim. Divisi Global Banking and Markets Goldman bertindak sebagai penasihat keuangan bank tersebut, sementara Wachtell, Lipton, Rosen & Katz dan DLA Piper memberikan nasihat hukum.
RBC Capital Markets menasihati LCN dalam penjualan tersebut. McDermott Will & Schulte bertindak sebagai penasihat hukum manajer real estat.
Berbasis di New York, LCN didirikan pada tahun 2011 oleh Edward V. LaPuma dan Bryan York Colwell. Tim investasinya memiliki lebih dari 30 tahun pengalaman dalam transaksi triple-net lease, menurut Goldman.
LaPuma, Colwell, dan karyawan LCN lainnya akan bergabung dengan divisi real estat dalam Goldman Sachs Asset Management setelah pembelian ditutup. Bank tersebut tidak mengungkapkan apakah merek LCN akan tetap digunakan atau memberikan rincian tentang kemungkinan perubahan pada dana investasinya.
"Tim kami, strategi kami, dan komitmen kami kepada mitra kami, baik modal maupun korporat, tetap tidak berubah — yang berubah adalah skala ambisi kami," kata LaPuma.
LCN memiliki sekitar $3 miliar aset dalam pengawasan per 30 Juni, dengan sebagian besar modalnya dipasok oleh institusi, perusahaan asuransi, dan individu kaya. Perusahaan ini beroperasi di Amerika Utara dan Eropa dan telah mengumpulkan 10 dana investasi sejak didirikan.
Portofolionya mencakup lokasi industri, kantor, properti ritel, dan bangunan yang dibuat untuk penggunaan korporat tertentu. LCN menginisiasi, menegosiasikan, dan mengelola transaksi sale-leaseback, build-to-suit, dan net lease, menggabungkan kepemilikan properti dengan penilaian kredit setiap penyewa.
Dalam sale-leaseback, sebuah perusahaan menjual bangunan kepada investor dan segera menyewanya kembali berdasarkan perjanjian jangka panjang. Perusahaan tersebut terus beroperasi dari properti tersebut sambil mendapatkan akses ke kas yang sebelumnya terikat dalam bangunan.
Sewa triple-net membebankan beberapa biaya properti kepada penyewa. Bersama dengan sewa, penyewa umumnya membayar pajak properti, asuransi, dan biaya pemeliharaan, mengurangi beberapa biaya operasional bagi pemilik properti.
Perjanjian build-to-suit melibatkan pembangunan atau adaptasi bangunan untuk penyewa tertentu, biasanya berdasarkan sewa yang dinegosiasikan sebelum pekerjaan selesai. Kontrak semacam itu dapat memberi investor penghuni dan pengaturan sewa yang sudah dikenal, meskipun pengembalian masih tergantung pada kemampuan penyewa untuk memenuhi kewajibannya.
Goldman mengatakan strategi LCN telah menghasilkan rata-rata pengembalian tunai-atas-tunai bersih tahunan sebesar 10,8% sejak awal di seluruh dana unggulan yang terinvestasi penuh. LCN menghitung angka tersebut per 31 Maret, menggunakan pengembalian dalam denominasi dolar untuk dana Amerika Utara dan pengembalian dalam denominasi euro untuk produk Eropanya.
Menurut bank tersebut, dana LCN juga menempati kuartil pertama atau kedua di antara dana real estat tertutup ketika diukur dengan multiple bersih atas modal yang diinvestasikan dan distribusi ke modal yang disetor. Kinerja dana di masa lalu tidak menjamin pengembalian yang sebanding setelah bisnis tersebut bergabung dengan Goldman.
Goldman mengawasi lebih dari $4 triliun aset di seluruh bisnis investasinya, berdasarkan angka yang dilaporkan per 30 Juni. Divisi alternatifnya menyumbang lebih dari $706 miliar, mencakup ekuitas swasta, kredit, infrastruktur, modal ventura, real estat, dan strategi hedge fund.
Dalam real estat, bank tersebut mengatakan telah menginvestasikan lebih dari $65 miliar sejak 2012. Operasi yang ada mencakup ekuitas properti, hipotek senior, utang mezzanin, dan investasi mulai dari bangunan individual hingga portofolio besar.
LCN memberikan divisi tersebut platform sale-leaseback dan triple-net lease yang berdedikasi. Goldman memperkirakan bahwa perusahaan memegang sekitar $14 triliun properti di neraca mereka di seluruh Amerika Utara dan Eropa, sementara hanya sebagian kecil yang berpindah tangan melalui transaksi net lease setiap tahun.
Perusahaan-perusahaan Amerika dapat menggunakan sale-leaseback untuk memperoleh modal tanpa meninggalkan fasilitas yang dibutuhkan untuk operasi sehari-hari. Bagi investor institusional AS, dana LCN menawarkan eksposur terhadap pendapatan sewa dan kredit korporat melalui produk swasta daripada real estat investasi publik (REIT) yang diperdagangkan secara publik.
David Solomon, chairman dan chief executive Goldman, mengatakan LCN akan menawarkan klien manajemen aset dan kekayaan "sumber pengembalian yang terdiversifikasi" sambil memberikan klien korporat pilihan pembiayaan tambahan.
"Fokus mereka melengkapi rekam jejak luas tim real estat swasta kami selama 30 tahun dan akan memperluas kemampuan kami untuk melayani segmen klien asuransi, institusi, dan kekayaan kami," kata Solomon.
Goldman berharap hubungan korporat dan jaringan Global Banking and Markets-nya akan mendukung pekerjaan LCN dengan perusahaan dan pengembang. Saluran distribusi manajemen asetnya juga akan menempatkan dana tersebut di hadapan dana pensiun, perusahaan asuransi, kantor keluarga, dan klien kaya.
Pada bulan Juni, Goldman juga memasuki produk real estat berbasis blockchain melalui dana properti tokenisasi yang dikembangkan bersama Apex Group, Archax, Ownera, dan LRC Group. Crypto.news melaporkan bahwa dana tersebut merepresentasikan kepentingan real estat melalui platform GS DAP Goldman sambil mempertahankan administrasi konvensional, kustodi, dan kontrol regulasi.
Enam hari sebelum mengumumkan perjanjian LCN, Goldman mengungkapkan kesepakatan untuk mengakuisisi NEOS Investments hingga $2,25 miliar. NEOS mengelola sekitar $30 miliar di 19 ETF pendapatan berbasis opsi per 30 Juni.
Seperti yang telah diberitakan sebelumnya pada bulan Agustus, pembelian NEOS diharapkan akan meningkatkan aset ETF Goldman di atas $130 miliar, termasuk sekitar $80 miliar yang dipegang dalam produk yang dikelola secara aktif. Salah satu pendiri NEOS, Troy Cates dan Garrett Paolella akan menjadi mitra Goldman setelah transaksi tersebut ditutup.
NEOS juga mengelola tiga ETF pendapatan yang terdaftar di AS yang terhubung ke Bitcoin dan Ethereum, memberikan bank tersebut eksposur ke area manajemen investasi lainnya. NEOS Bitcoin High Income ETF, Boosted Bitcoin High Income ETF, dan Ethereum High Income ETF secara kolektif memegang lebih dari $1,1 miliar ketika akuisisi diumumkan.
Tidak seperti pembelian LCN, transaksi NEOS dijadwalkan akan ditutup selama kuartal pertama tahun 2027. Penyelesaiannya juga tergantung pada persetujuan regulasi dan persyaratan penutupan yang lazim.
Saham Goldman diperdagangkan sekitar $1.029,55 pada hari Selasa, turun sekitar 2,1% dari penutupan sebelumnya sebesar $1.051,31. Saham tersebut bergerak antara level tertinggi intraday $1.052,98 dan terendah $1.029,46.
