高盛（Goldman Sachs）已同意以最高4.1億美元收購LCN Capital Partners，將約30億美元的商業房地產資產納入其投資管理業務。

高盛在8月18日的一份公告中表示，該交易將把LCN的投資基金、企業關係和房地產團隊納入高盛資產管理部門。

高盛將以股票支付大部分LCN收購價

根據協議，高盛將在收購完成時支付約2.6億美元。如果LCN的業務達到長期績效目標和服務承諾，其所有者可透過延期和有條件支付再獲得1.5億美元。

據該銀行稱，約80%的全部對價將由高盛股票組成。因此，如果未能滿足額外支付的條件，最終金額可能會低於4.1億美元。

這項收購預計將在2026年底前完成，仍需獲得監管機構的批准並滿足慣常的交割條件。高盛的全球銀行與市場部門擔任該銀行的財務顧問，而Wachtell, Lipton, Rosen & Katz和DLA Piper則提供法律諮詢。

RBC Capital Markets為LCN的出售提供諮詢。McDermott Will & Schulte擔任該房地產管理公司的法律顧問。

LCN總部位於紐約，由Edward V. LaPuma和Bryan York Colwell於2011年創立。根據高盛的資料，其投資團隊在三淨租賃交易方面擁有超過30年的經驗。

LaPuma、Colwell以及LCN的其他員工將在收購完成後加入高盛資產管理部門的房地產部門。該銀行未透露LCN的品牌是否會繼續使用，也未提供其投資基金可能變化的細節。

「我們的團隊、策略以及對我們的合作夥伴（包括資本和企業夥伴）的承諾保持不變 — 改變的是我們的抱負規模，」LaPuma說。

LCN增加30億美元商業物業資產

截至6月30日，LCN管理著約30億美元的資產，其中大部分資金來自機構、保險公司和高淨值人士。該公司在北美和歐洲開展業務，自成立以來已募集了10支投資基金。

其投資組合涵蓋工業廠房、辦公室、零售物業以及為特定企業用途而建造的建築。LCN發起、談判和管理售後回租、訂製建造和淨租賃交易，將物業所有權與對每個租戶信用的評估相結合。

在售後回租中，公司將建築物出售給投資者，並立即根據長期協議租回。公司繼續從該物業經營，同時獲得先前被綁定在建築物中的現金。

三淨租賃將多項物業費用轉嫁給租戶。除了租金，租戶通常還支付房地產稅、保險和維護費用，從而為物業所有者減少了一些營運費用。

訂製建造協議涉及為特定租戶建造或改造建築物，通常在工程完成前協商租賃。此類合約可以為投資者提供已知的租戶和租賃安排，儘管回報仍取決於租戶履行其義務的能力。

高盛表示，自成立以來，LCN的策略在其已完全投資的旗艦基金中，平均每年實現10.8%的淨現金對現金回報率。LCN計算截至3月31日的數據，北美基金採用美元計價回報，歐洲產品採用歐元計價回報。

根據該銀行，LCN的基金在衡量投資資本淨倍數（net multiple on invested capital）和已付資本分配（distributions to paid-in capital）時，也在封閉式房地產基金中位居前四分之一或前二分之一。過去的基金表現不保證該業務加入高盛後能獲得可比回報。

這項交易擴大高盛的私人房地產業務

根據截至6月30日的數據，高盛在其投資業務中管理著超過4兆美元的資產。其另類投資部門管理著超過7,060億美元，涵蓋私募股權、信貸、基礎設施、風險投資、房地產和對沖基金策略。

在房地產領域，該銀行表示自2012年以來已投資超過650億美元。其現有業務涵蓋房地產股權、優先抵押貸款、夾層債務以及從單一建築到大型投資組合的投資。

LCN為該部門帶來了一個專門的售後回租和三淨租賃平台。高盛估計，北美和歐洲的公司資產負債表上持有約14兆美元的物業，而每年透過淨租賃交易轉手的僅佔一小部分。

美國公司可以使用售後回租來獲取資金，同時不影響日常營運所需的設施。對於美國機構投資者來說，LCN的基金透過私人產品而非公開交易的房地產投資信託（REITs）提供租金收入和企業信貸的敞口。

高盛董事長兼執行長David Solomon表示，LCN將為資產和財富管理客戶提供「多元化的回報來源」，同時為企業客戶提供額外的融資選擇。

Solomon說：「他們的專注補充了我們私人房地產團隊30年的廣泛記錄，並將擴大我們服務保險、機構和財富客戶群的能力。」

高盛預計其企業關係和全球銀行與市場網路將支持LCN與公司和開發商的合作。其資產管理分銷管道也將把這些基金呈現在退休金計畫、保險公司、家族辦公室和高淨值客戶面前。

今年6月，高盛還透過與Apex Group、Archax、Ownera和LRC Group共同開發的代幣化房地產基金進入了區塊鏈房地產產品領域。Crypto.news報導，該基金透過高盛的GS DAP平台代表房地產權益，同時保留傳統的行政管理、託管和監管控制。

LCN緊隨高盛22.5億美元收購NEOS之後

在宣布LCN協議的六天前，高盛披露了一項以高達22.5億美元收購NEOS Investments的交易。截至6月30日，NEOS管理著19支基於期權的收益型ETF，總資產約300億美元。

正如8月份先前的報導，預計NEOS的收購將使高盛的ETF資產超過1,300億美元，其中包括約800億美元的主動管理產品。NEOS共同創辦人Troy Cates和Garrett Paolella將在該交易完成後成為高盛的合夥人。

NEOS還管理著三支與比特幣和以太坊相關的美國上市收益型ETF，這為該銀行提供了另一個投資管理領域的曝光。NEOS比特幣高收益ETF、Boosted比特幣高收益ETF和以太坊高收益ETF在收購宣布時合計持有超過11億美元。

與LCN收購不同，NEOS交易預計將在2027年第一季度完成。其完成也取決於監管批准和慣例的交割要求。

高盛股票週二交易價約為1,029.55美元，較前一收盤價1,051.31美元下跌約2.1%。該股盤中在1,052.98美元的高點和1,029.46美元的低點之間波動。