Vào năm 2025, Đông Nam Á dự kiến sẽ rất hấp dẫn từ góc độ kinh doanh, với tốc độ tăng trưởng 4,8%. Năm 2026, dự kiến sẽ tăng trưởng thêm 4,3%. Một phần đáng kể dân số vẫn chưa được tiếp cận dịch vụ ngân hàng, với hơn 300 triệu người trưởng thành trong khu vực chưa đủ điều kiện sử dụng dịch vụ ngân hàng truyền thống. Ví di động dự kiến sẽ chứng kiến sự tăng trưởng vượt bậc, với ước tính cho thấy mức tăng hơn 300% về mức độ sử dụng trong năm nay. Loại hình đầu tư được mong muốn nhất và khó tiếp cận nhất ở Đông Nam Á là bất động sản; tồn tại nhiều rào cản đáng kể đối với việc tham gia do số tiền đầu tư tối thiểu cao, quy trình sở hữu đất đai phức tạp và thiếu thị trường thứ cấp cho các nhà đầu tư nhỏ. Khả năng token hóa bất động sản đang loại bỏ những rào cản này từng khu vực pháp lý một, do đó đến năm 2026, vấn đề sẽ là quốc gia nào đang tiến nhanh đủ để khẳng định vị thế dẫn đầu.<h2>Philippines: Nhà đầu tư cá nhân tham gia đầu tiên</h2>Philippines hiện đang dẫn đầu khu vực, thậm chí có thể là thế giới, trong việc cung cấp chương trình token hóa dễ tiếp cận nhất cho khách hàng cá nhân. Trái phiếu kho bạc đầu tiên do chính phủ phát hành đã thành công khi hơn 85% tổng số được mua bởi các nhà đầu tư cá nhân, không có sự tham gia của tổ chức hay ngân hàng. Điều này cho thấy các cá nhân đang mua nợ do chính phủ phát hành thông qua các ứng dụng di động thay vì chỉ thông qua ngân hàng. Nền tảng hỗ trợ điều này là<a href="https://insiderph.com/ph-accelerates-digital-shift-as-pdax-leads-tokenized-finance-push" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>PDAX, sàn giao dịch tài sản kỹ thuật số hàng đầu của quốc gia, hợp tác với GCash, ứng dụng thanh toán di động hàng đầu với<a href="https://www.ledgerinsights.com/philippines-to-distribute-tokenized-government-bonds-via-gcash-wallet-pdax-crypto-exchange/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>hơn 90 triệu người dùng đã đăng ký, để phân phối chứng khoán chính phủ được token hóa bằng các giao diện hiện có mà người dân Philippines quen thuộc hàng ngày. Hơn nữa, sự hợp tác giữa BSP (Ngân hàng Trung ương Philippines), SEC (Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch) và các sàn giao dịch tài sản kỹ thuật số đã diễn ra suôn sẻ, từ việc cung cấp hướng dẫn tư vấn về quy định đến phát triển phân phối sản phẩm tích cực qua các kênh bán lẻ. Cho đến nay, chúng tôi chưa thấy quốc gia nào khác trong khu vực đạt được một kênh phân phối từ quy định đến bán lẻ nhanh chóng như vậy. Thảo luận về lĩnh vực bất động sản là phần tiếp theo của bài đăng blog này. <a href="https://www.coindesk.com/policy/2025/11/27/philippine-digital-asset-exchange-eyes-usd60b-tokenization-opportunity-with-project-bayani" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a><a href="https://www.coindesk.com/policy/2025/11/27/philippine-digital-asset-exchange-eyes-usd60b-tokenization-opportunity-with-project-bayani" rel="noopener noreferrer" target="_blank">Sách trắng Project Bayani</a> của Onigiri Capital đã xác định quyền sở hữu phân đoạn trong bất động sản là một trong bốn lĩnh vực quan trọng của token hóa tại Philippines, cùng với trái phiếu chính phủ, quỹ tương hỗ và cổ phiếu đại chúng. Mục tiêu là có hơn 60 triệu người ở Philippines sử dụng các sản phẩm tài chính được token hóa vào năm 2030. Một trong những ứng dụng hấp dẫn nhất của quyền sở hữu phân đoạn được token hóa là dành cho 4 triệu công nhân Philippines ở nước ngoài, những người hàng năm gửi 40 tỷ USD kiều hối về quê nhà. Hãy tưởng tượng bạn có thể gửi tiền kiều hối cho các thành viên trong gia đình và sau đó sử dụng số tiền đó để mua quyền sở hữu phân đoạn của một căn hộ chung cư ở BGC hoặc một ngôi nhà dân cư ở Cebu chỉ bằng một chiếc điện thoại thông minh! Mặc dù nhiều người trong số này có thể đang làm việc ở một thành phố như Riyadh, Hồng Kông hoặc Dubai và sẽ không có mặt trực tiếp để mua quyền sở hữu phân đoạn của họ, nhưng khả năng để những cá nhân này làm được điều đó là hoàn toàn có thể vào ngày nay. Tuy nhiên, khung pháp lý xung quanh bất động sản và quyền sở hữu phân đoạn vẫn chưa được phát triển đầy đủ ở Philippines. <h2>Indonesia: Nền tảng pháp lý đã được đặt ra</h2> Nền kinh tế lớn nhất Đông Nam Á là Indonesia với thị trường token hóa trong nước được dự báo đạt 88 tỷ USD vào năm 2030. Indonesia là quốc gia thận trọng nhất trong việc xây dựng cơ sở hạ tầng thể chế cho token hóa trước khi triển khai sản phẩm quy mô lớn. OJK (Cơ quan Dịch vụ Tài chính Indonesia) có một hộp cát pháp lý hoạt động cho việc token hóa tài sản, có cơ quan quản lý quốc gia đối với thị trường tiền điện tử và đang phát triển một khuôn khổ token hóa tích hợp với Đồng Rupiah kỹ thuật số khi ra mắt. Trong khu vực,<a href="https://asiatimes.com/2026/01/chintai-majv-28bn-tokenization-tests-new-development-finance-model/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>giao dịch bất động sản được token hóa lớn nhất trị giá 28 tỷ USD đã được công bố vào năm ngoái giữa Chintai (Singapore) và MAJV (Indonesia), dự án này đã token hóa quyền tiếp cận các quyền phát triển.<a href="https://blog.tokenizer.estate/real-estate-tokenization-in-southeast-asia-whos-leading/" rel="noopener noreferrer" target="_blank"> </a>Tokenized Indonesia đã nhận được đầu tư từ Saison Capital và BRI Ventures, đồng thời điều hành một vườn ươm khởi nghiệp đặt các công ty khởi nghiệp token hóa vào các ngân hàng và công ty viễn thông để thực hiện các chương trình thí điểm. Thị trường bất động sản Bali đang được chú ý. Quyền sở hữu phân đoạn được token hóa đối với biệt thự và các tài sản liên quan đến du lịch ở Bali đang rất hấp dẫn đối với các nhà đầu tư quốc tế mà hòn đảo này hiện đang thu hút. Ví dụ, một nhà đầu tư Đức hoặc Úc có thể mua 0,5% một biệt thự ở Seminyak thông qua một nền tảng on-chain và nhận thu nhập từ cho thuê được phân phối tự động bằng stablecoin. Loại sản phẩm này đang được các công ty khởi nghiệp token hóa ở Indonesia tích cực phát triển. Bất động sản cơ sở có nhu cầu cao, hộp cát pháp lý đã được thiết lập và sản phẩm gần như sẵn sàng để phân phối.<h2>Thái Lan và Malaysia: Các khung pháp lý tạo điều kiện cho nhà đầu tư cá nhân tiếp cận</h2>Các thông báo gần đây từ SEC Thái Lan cho thấy mong muốn mở cửa thị trường cho nhiều nhà đầu tư cá nhân hơn thay vì chỉ các nhà đầu tư tổ chức, bằng cách cho phép token hóa tài sản đối với các sản phẩm bất động sản trong nước vào năm 2025. Các hành động trước đây của chính phủ Thái Lan nhằm cấp tín dụng ví kỹ thuật số cho công dân cho thấy blockchain nằm trong chương trình nghị sự chính sách của Thái Lan. Do nhiều người mua quốc tế gặp khó khăn trong việc vượt qua các luật sở hữu đất đai nghiêm ngặt của Thái Lan, các tài sản được token hóa ở các khu vực du lịch nổi tiếng như Phuket và Koh Samui sẽ là một giải pháp lý tưởng để tận dụng nhu cầu bất động sản trong nước. Ngân hàng Negara Malaysia cũng đã phát hành một tài liệu thảo luận chính thức về token hóa tài sản và Ủy ban Chứng khoán đã ban hành một khung pháp lý mới sẽ cho phép các tổ chức trung gian được cấp phép cung cấp dịch vụ môi giới cho các chứng khoán thuộc danh mục tài sản kỹ thuật số. Hỗ trợ pháp lý cho việc token hóa tài sản ở Malaysia đang diễn ra với tốc độ chậm hơn so với Indonesia và Philippines nhưng vẫn tiếp tục đi theo cùng một hướng chung.<h2>Vấn đề pháp lý quyền sở hữu đất đai mà không ai có thể bỏ qua</h2>Mọi quốc gia Đông Nam Á đều đối mặt với cùng một trở ngại cấu trúc: tính toàn vẹn của quyền sở hữu đất đai. Philippines có phạm vi bảo hiểm theo hệ thống Torrens chưa hoàn chỉnh. Indonesia có các hồ sơ đất đai chồng chéo trên nhiều hệ thống đăng ký khác nhau. Token hóa một tài sản có quyền sở hữu tranh chấp hoặc không rõ ràng không giải quyết được vấn đề pháp lý cơ bản — nó chỉ số hóa vấn đề đó. Các dự án token hóa đáng tin cậy nhất trong khu vực đang làm việc với các cơ quan chính phủ để xác minh và làm sạch hồ sơ quyền sở hữu trước khi đúc token. Quá trình đó rất chậm. Đó cũng là cách duy nhất tạo ra một sản phẩm mà vốn đầu tư tổ chức thực sự tin tưởng. Cơ sở hạ tầng kỹ thuật số của khu vực đã sẵn sàng. Cơ sở hạ tầng đăng ký đất đai là nút thắt cổ chai cuối cùng. Quốc gia nào giải quyết vấn đề này nhanh hơn các nước láng giềng sẽ thu hút được vốn đầu tư trước tiên.

Việc mã hóa bất động sản tại Đông Nam Á cho phép sở hữu tài sản theo phần, mở rộng quyền truy cập của nhà đầu tư nhỏ lẻ tại Philippines, Indonesia, Thái Lan và Malaysia mặc dù còn gặp phải các rào cản về giấy tờ quyền sử dụng đất.

Token hóa Bất động sản tại Đông Nam Á 2026: Philippines, Indonesia và các quốc gia khác

/media/contribution/carb265f42771b94a009f4171dd21d6ef04/n33_0315104628763.stxt

Sở hữu Phân đoạn Tác phẩm Nghệ thuật và Đồ sưu tầm: Cách RWAs Giúp Tiếp cận Tác phẩm Triệu Đô

/media/contribution/car69e2c0c3a41f4e2b808c6d703e8911ca/woh_0315103716502.stxt

Tác Động của Quy Định MiCA lên Thị Trường Crypto Châu Âu: Những Điều Nhà Giao Dịch Cần Biết

/media/contribution/car81576cf7abd049b7b15b2bf7be5e5a92/5ck_0315101150979.stxt

Tokeny và Securitize: Cơ sở hạ tầng tuân thủ cho Tài sản Thực trong Crypto 2026

/media/contribution/car4b21cc8d46714f89aed7c049905a9e53/vgj_0315100821718.stxt

BlackRock BUIDL: Dẫn Đầu Token hóa Tài Sản Thực Phiên Bản Thể Chế Trên Blockchain 2026

/media/contribution/carde246a23442d45fb9ace7a54d658e5c6/ubo_0315100254184.stxt

Centrifuge RWA: Tạo Token cho Tín Dụng Tư Nhân Quy Mô Lớn — Hướng Dẫn Blockchain 2026

/media/contribution/car9b3fcef8d39745ffb947df2557f7c256/hsc_0315095923528.stxt