Goldman Sachs ha acordado la compra de LCN Capital Partners por hasta 410 millones de dólares, añadiendo aproximadamente 3.000 millones de dólares en activos inmobiliarios comerciales a su negocio de gestión de inversiones.
Goldman Sachs anunció el 18 de agosto que la transacción incorporará los fondos de inversión, las relaciones corporativas y el equipo inmobiliario de LCN a Goldman Sachs Asset Management.
Según el acuerdo, Goldman aportará aproximadamente 260 millones de dólares cuando se cierre la adquisición. Los propietarios de LCN podrían recibir otros 150 millones de dólares a través de pagos aplazados y condicionales si el negocio cumple los objetivos de rendimiento a largo plazo y los compromisos de servicio.
Aproximadamente el 80% de la contraprestación total consistirá en acciones de Goldman, según el banco. Por lo tanto, el importe final podría permanecer por debajo de los 410 millones de dólares si no se cumplen las condiciones que rigen el pago adicional.
Se espera que la adquisición se cierre a finales de 2026, pero aún requiere la autorización regulatoria y debe cumplir las condiciones de cierre habituales. La división de Banca Global y Mercados de Goldman actuó como asesor financiero del banco, mientras que Wachtell, Lipton, Rosen & Katz y DLA Piper proporcionaron asesoramiento legal.
RBC Capital Markets asesoró a LCN en la venta. McDermott Will & Schulte actuó como asesor legal del gestor inmobiliario.
Con sede en Nueva York, LCN fue fundada en 2011 por Edward V. LaPuma y Bryan York Colwell. Su equipo de inversión cuenta con más de 30 años de experiencia en transacciones de triple-net lease, según Goldman.
LaPuma, Colwell y otros empleados de LCN se unirán a la división inmobiliaria dentro de Goldman Sachs Asset Management una vez que se cierre la compra. El banco no reveló si la marca de LCN seguirá en uso ni proporcionó detalles sobre posibles cambios en sus fondos de inversión.
“Nuestro equipo, nuestra estrategia y nuestro compromiso con nuestros socios, tanto de capital como corporativos, permanecen inalterables; lo que cambia es la escala de nuestra ambición”, dijo LaPuma.
LCN tenía aproximadamente 3.000 millones de dólares en activos bajo supervisión al 30 de junio, con gran parte de su capital aportado por instituciones, compañías de seguros e individuos adinerados. La firma opera en Norteamérica y Europa y ha lanzado 10 fondos de inversión desde su creación.
Su cartera abarca emplazamientos industriales, oficinas, propiedades comerciales y edificios creados para usos corporativos específicos. LCN origina, negocia y gestiona transacciones de sale-leaseback, build-to-suit y net lease, combinando la propiedad del inmueble con una evaluación del crédito de cada inquilino.
En un sale-leaseback, una empresa vende un edificio a un inversor y lo alquila inmediatamente bajo un acuerdo a largo plazo. La empresa sigue operando desde la propiedad mientras obtiene acceso a capital que antes estaba inmovilizado en el edificio.
Los contratos de triple-net lease trasladan varios gastos de la propiedad al inquilino. Además del alquiler, el inquilino generalmente paga impuestos inmobiliarios, seguros y costos de mantenimiento, reduciendo algunos gastos operativos para el propietario del inmueble.
Los acuerdos de build-to-suit implican la construcción o adaptación de un edificio para un inquilino en particular, generalmente bajo un contrato de arrendamiento negociado antes de que se complete el trabajo. Dichos contratos pueden ofrecer a los inversores un ocupante y un acuerdo de alquiler conocidos, aunque los rendimientos siguen dependiendo de la capacidad del inquilino para cumplir con sus obligaciones.
Goldman dijo que la estrategia de LCN ha producido un rendimiento anual promedio de flujo de caja neto del 10,8% desde su inicio en todos sus fondos insignia totalmente invertidos. LCN calculó esta cifra al 31 de marzo, utilizando rendimientos denominados en dólares para sus fondos norteamericanos y rendimientos denominados en euros para sus productos europeos.
Según el banco, los fondos de LCN también se han clasificado en el primer o segundo cuartil entre los fondos inmobiliarios de capital cerrado cuando se miden por el múltiplo neto del capital invertido y las distribuciones al capital pagado. El rendimiento pasado de los fondos no garantiza rendimientos comparables después de que el negocio se una a Goldman.
Goldman supervisa más de 4 billones de dólares en activos en sus negocios de inversión, según las cifras reportadas al 30 de junio. Su división de alternativas representa más de 706.000 millones de dólares, cubriendo estrategias de capital privado, crédito, infraestructura, capital de riesgo, bienes raíces y fondos de cobertura.
Dentro de los bienes raíces, el banco dijo que ha invertido más de 65.000 millones de dólares desde 2012. Su operación existente cubre capital inmobiliario, hipotecas senior, deuda mezzanine e inversiones que van desde edificios individuales hasta grandes carteras.
LCN proporciona a la división una plataforma dedicada a sale-leaseback y triple-net lease. Goldman estima que las empresas poseen aproximadamente 14 billones de dólares en propiedades en sus balances en Norteamérica y Europa, mientras que solo una pequeña porción cambia de manos a través de transacciones de net lease cada año.
Las empresas estadounidenses pueden utilizar los sale-leaseback para obtener capital sin abandonar las instalaciones necesarias para las operaciones diarias. Para los inversores institucionales de EE. UU., los fondos de LCN ofrecen exposición a los ingresos por alquiler y al crédito corporativo a través de productos privados en lugar de fideicomisos de inversión inmobiliaria que cotizan en bolsa.
David Solomon, presidente y director ejecutivo de Goldman, dijo que LCN ofrecería a los clientes de gestión de activos y patrimonios "fuentes diversificadas de rendimiento" al tiempo que proporcionaría a los clientes corporativos opciones de financiación adicionales.
“Su enfoque complementa el amplio historial de 30 años de nuestro equipo de bienes raíces privados y ampliará nuestra capacidad para servir a nuestros segmentos de clientes de seguros, institucionales y patrimoniales”, dijo Solomon.
Goldman espera que sus relaciones corporativas y la red de Banca Global y Mercados respalden el trabajo de LCN con empresas y desarrolladores. Sus canales de distribución de gestión de activos también colocarán los fondos ante planes de pensiones, aseguradoras, family offices y clientes adinerados.
En junio, Goldman también ingresó en productos inmobiliarios basados en blockchain a través de un fondo de propiedad tokenizada desarrollado con Apex Group, Archax, Ownera y LRC Group. Crypto.news informó que el fondo representa intereses inmobiliarios a través de la plataforma GS DAP de Goldman, manteniendo la administración, custodia y controles regulatorios convencionales.
Seis días antes de anunciar el acuerdo con LCN, Goldman reveló un acuerdo para adquirir NEOS Investments por hasta 2.250 millones de dólares. NEOS gestionaba aproximadamente 30.000 millones de dólares en 19 ETFs de ingresos basados en opciones al 30 de junio.
Como se cubrió anteriormente en agosto, se espera que la compra de NEOS aumente los activos de ETFs de Goldman a más de 130.000 millones de dólares, incluyendo unos 80.000 millones de dólares mantenidos en productos de gestión activa. Los cofundadores de NEOS, Troy Cates y Garrett Paolella, se convertirán en socios de Goldman una vez que se cierre esa transacción.
NEOS también gestiona tres ETFs de ingresos que cotizan en EE. UU. relacionados con Bitcoin y Ethereum, lo que otorga al banco exposición a otra área de gestión de inversiones. El NEOS Bitcoin High Income ETF, Boosted Bitcoin High Income ETF y Ethereum High Income ETF tenían colectivamente más de 1.100 millones de dólares cuando se anunció la adquisición.
A diferencia de la compra de LCN, la transacción de NEOS está programada para cerrarse durante el primer trimestre de 2027. Su finalización también depende de la aprobación regulatoria y los requisitos de cierre habituales.
Las acciones de Goldman cotizaban a aproximadamente 1.029,55 dólares el martes, un 2,1% menos que el cierre anterior de 1.051,31 dólares. La acción se movió entre un máximo intradiario de 1.052,98 dólares y un mínimo de 1.029,46 dólares.
